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基于土地制度视角的城中村改造研究

申俊鹏

   城中村是在城市化进程中,由于受城乡土地产权以及流转限制等的影响,形成的位于城市建成区或城乡结合部,被城市建设用地包围或半包围的、没有或是仅有少量农用地的村落。城中村现象的形成、显现、发展和改造是与城中村土地利用密切相关的。城中村改造是一项涉及面广、矛盾复杂的系统工程,涉及到政治、经济、文化、历史、环境等方方面面,包括土地权属处置、利用规划标准确定、村级管理体制改革以及相关配套政策的制定等问题,以至有人把它比喻为“第二次土改”。城中村改造应在政府的主导和监督下,依据城市规划和土地利用规划,通过规范化的市场运作,优化城中村空间景观格局,实现四个方面的转变,即“村民转居民、村庄转社区、集体土地转国有土地、集体经济转股份制经济”。 土地是城中村研究的核心问题,也是城中村改造的切入点和落脚点。土地资产是城市的最大财富,城市经营的理念中很大部分就是在经营城市土地,充分挖掘土地的经济价值可以很好地解决改造中的资金瓶颈问题。此外,土地利用与城中村的其他问题是相互联系,相互影响的,土地利用的转变会使一系列城中村问题得到解决或缓解。比如,通过实施土地利用规划,可以改造城中村道路、增加绿化面积,降低过高的建筑密度,美化环境,消除消防隐患以及降低犯罪率等,最终显化和提升城中村的土地价值。当然,城中村土地利用的转变并不能解决所有的问题。例如,原村民的就业问题、外来人口再次择居问题、村民旧有思想观念与新城市文明的冲突问题等等,还需要在改造中有相应的配套措施。按照公共性、公平性、参与性的原则,以符合城市规划为前提,以市场为依托来整合城中村土地资源,从土地入手进行改造无疑是操作过程中最值得尝试的一种选择。 文章主要围绕城中村改造过程中的土地问题展开,重点探讨城中村形成与演变、城中村土地使用的特征及现有改造模式比较、制度障碍与创新三方面的内容。论文从总结城中村形成过程和分析城中村土地使用特征及现有改造模式入手,在找出形成城中村土地不合理使用的制度因素的基础上,提出解决城中村土地问题的对策措施,从而在制度创新层面上揭示了城中村改造的新机制。 全文分为六章,第一章为绪论,提出选题的背景、理论和现实意义并进行了文献综述,构建了文章的研究框架和内容安排;第二章主要对城中村的相关理论进行了梳理和概括;第三章在对城中村土地利用基本现状进行分析的基础上,重点对城中村改造过程中现存的几种主要模式的进行了比较分析;第四章以土地为切入点,指出了城中村改造中的主要问题。即:土地产权结构问题、土地流转途径问题以及土地利用规划问题;针对城中村改造中现存的主要土地问题提出了解决对策,即:明晰所有权主体,产权实化并施行量化分配、股权入股;针对不同类型的城中村进行土地流转模式的创新;科学制定规划,调整土地利用结构,提高土地利用率。最后,总结了研究结论并指出了进一步研究的方向和重点。……   
[关键词]:土地;制度;城中村改造
[文献类型]:硕士论文
[文献出处]:河南大学2009年