住宅作为一种产品,具有明显的异质性,即产品之间在构成效用的各个特征之间有明显差异。国外经常采用特征价格模型(hedonic price model)估计住宅特征的隐含价格,揭示购房者的消费偏好,从而对城市住宅市场进行分析。早在20世纪60年代,特征价格理论在国外广泛应用于房地产领域,学者们通过对住宅购买者在区位条件、建筑结构、邻里环境等方面的偏好进行调查,实证研究住宅特征和住宅价格之间的数量关系。目前,国内学者对住宅价格的研究集中在定性方面,基于住宅特征的实证研究很少,而以住宅二级市场为研究对象的住宅价格实证研究更少。国内一些房地产市场发育程度较高的地区,诸如广州,住宅一级市场与二级市场均相当活跃,具备实证研究的条件。笔者试图解决的问题是,以广州市住宅二级市场为研究对象,构建二手住宅特征价格模型用以研究城市住宅二级市场。 文章第一部分交待了研究背景与研究缘由,介绍了研究思路、内容及意义。第二部分,较为系统的总结了国内外特征价格理论与模型研究动态。第三部分,构建了二手住宅这一特定市场的特征价格模型,详细论述了研究数据的选取与量化。第四部分,通过构建的模型对广州市住宅二级市场作了实证研究,从整体市场、细分市场、发育度市场三个方面对实证结果作了详细分析。第五部分,为结论与展望,结论体现在如下几个方面：第一,在二手房价格指数与基准地价的基础上,对广州市住宅二级市场作了区域划定,共划分为56个片区;第二,在行政区的基础上,根据房地产市场发育度对广州市住宅市场进行了划分,共划分为四个类型区：以东山、荔湾和越秀组成的发展稳定区;天河和海珠构成强劲区;番禺和白云为活跃区;黄埔、芳村和花都为弹性区;第三,采用对数形式作为模型的函数形式,测算出各类细分市场的特征价格模型,并求取了在各类细分市场下每个特征变量的特征价格。 随着我国住宅市场的深化,我国城市住宅价格问题已经成为房地产实务界和学术界关注的焦点,房价问题无疑是当今社会最敏感的问题之一。本研究具有一定的学术意义与实践意义,其学术意义主要体现在选取与量化了二手住宅的特征变量,构建了二手住宅特征价格理论模型,并对广州市住宅二级市场作了实证研究,由此定量测算出广州市二手住宅特征的特征价格;同时,文章具有一定的实践意义,为政府制定政策、开发商决策和消费者购房等提供可借鉴和参考的分析方法和工具。……
