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中国当代房地产金融思想发展研究(1978-2005)

程红梅

   1978年住房制度改革以来,中国房地产业取得了令世人瞩目的成就,城镇人均住房面积从1979年的3.6平方米增长到2004年的25平方米,“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”的千年梦想正在成为现实。房地产业不仅改善了人们的居住条件,而且在推动经济的高速增长方面也发挥了积极作用,已经成为国民经济的支柱产业。在房地产业发展的历程中,房地产金融也逐渐的成长起来,不仅有效地筹集社会资金,支持了房地产业的快速发展,而且在刺激投资、拉动消费方面作用突出,并在政府对房地产业的调控中成为最得力工具之一。 不同于国外房地产金融的发展历程,中国当代房地产金融有其特殊的演进轨迹,而从经济思想史的角度去考察这一历史的变迁现象,将能更为生动、更为形象地还原其历史真实面貌,展示中国经济体制改革、城镇住房制度改革和金融体制改革三者对房地产金融发展影响的痕迹,勾勒出当代中国经济史、改革史的一个侧面,一个轮廓,为理解房地产金融发展的中国经济背景提供了一个特殊的视角,从而可以起到以小见大,以大见小的认识效果。 对中国改革开放以来20多年房地产金融思想发展的考察,是对这一时期政府改革思路和学者的相关探讨系统、全面而又完整的梳理过程,这种开创性的梳理是对房地产金融这一事物更深层次的认识尝试,通过揭示改革进程中每一阶段政府的改革热点和学者的关注热点,可以总结出房地产金融思想发展的主要线索与脉络,从而挖掘出房地产金融发展的动力机制和影响因素,为房地产金融的下一步发展提供借鉴与启示。 本研究从中国经济体制改革的阶段性出发,结合城镇住房制度改革及金融体制改革的特点,将1978年至2005年期间的房地产金融思想划分为四个阶段,共总结为四个专题,以时间为经,以专题为纬,在整理归纳前人文献的基础上运用现代经济学、金融学理论进行点评,从中提炼出思想史的线索,归纳出思想演变的基本特征和发展动因。全文框架结构大致分为六章,基本内容概括如下: 第一章导论部分解释了房地产金融的内涵,回顾国内外研究状况及中国从古到今的房地产金融实践,说明本选题的学术意义和现实价值,对研究时段的划分进行了详细的说明,并简要揭示本选题研究的对象与思路、内容构架、研究方法与特色。 第二章总结和归纳了房地产计划金融突破阶段(1978—1991)的住房资金良性循环探索思想。由于当时处于计划经济向商品经济过渡的时期,邓小平住房商品化的提出及学者的相关争鸣为中国当代房地产金融的恢复发展打下了坚实的思想基础。笔者对当时住房商品化的理论探讨进行了梳理与总结。这一阶段政府开始了打破计划经济时期住房投资体制的改革,房地产金融思想具体表现为对住房资金良性循环的探索,包括公房出售,租金改革,专业银行房地产信贷部的建立,住房储蓄银行试点运营,住宅合作社成立及土地有偿使用的确立六个方面,这一阶段思想发展呈现出鲜明的过渡性。 第三章重点介绍了房改金融发展阶段(1991—1998)的住房公积金思想。随着城镇住房制度改革在全国的开展,房地产金融以房改金融的形式出现,上海房改方案中的公积金思想启动了这一阶段房地产金融建设的重点对象。笔者在对住房公积金思想渊源考察的基础上重点分析了当时的政策思路,并对理论界就住房公积金运营期间的热点问题争议进行了总结与归纳,这一阶段政策性的房地产金融思想初步形成。 第四章概括描述了房地产信贷金融全面发展阶段(1998年—2003年)的房地产证券化思想。由于住房改革深化和金融政策支持,房地产开发贷款和个人住房抵押贷款获得了快速发展,为房地产证券化成为这一阶段的研究焦点提供了物质基础。笔者通过梳理相关文献归纳了国人对于房地产证券化的认识历程,并重点分析了抵押贷款证券化研究在这一阶段兴起的实现条件。在此基础上主要考察了理论界对其在中国实现的可行性、模式及立法框架的思考;这一阶段房地产金融思想发展呈现出超前性的特点。 第五章总结了房地产金融多元化探索阶段(2003—2005)的思想。由于房地产金融业务发展中出现的问题,央行对房地产信贷实施收缩性的宏观调控政策,很多依靠银行融资的房地产企业陷入了资金困境。为了开拓新的房地产业融资渠道,房地产金融创新工具与思想蓬勃发展。笔者重点探讨了房地产投资基金、固定利率抵押贷款、土地证券化的相关思想,并总结了外资进入房地产业引起的房地产金融监管的思考。另外,时代发展给住房公积金的管理提出了创新的要求,笔者梳理了理论界对其制度层面的分析及相关建议。房地产金融思想在这一阶段开始逐渐走向成熟。 第六章总体考察了中国房地产金融思想发展的理论逻辑。首先揭示出我国房地产金融思想从产生、发展到逐步完善的演进轨迹,并从中国特有的国情出发揭示了房地产金融思想发展的动因。住房商品化与城镇住房制度改革开启并推动了当代房地产金融思想的发展。最后分析了房地产金融思想发展的特点,并从实践和理论两个方面提出了房地产金融发展和研究的有关启示。 本文在系统梳理前人文献的基础上,展示了中国当代房地产金融思想发展的全貌,运用现代经济学理论和金融学理论进行了系统深入的分析,史论结合,并从中概括出房地产金融思想产生渊源、发展脉络、演变轨迹和特点。本文的研究主要有以下创新之处: 一是在视角方面。笔者对中国当代房地产金融思想发展的考察拓展了经济思想史的研究领域,弥补了现有体系的不足,对改革开放二十几年来关于房地产金融的政府改革思路和学者的相关探讨进行了系统、全面而又完整的梳理过程,这种开创性的梳理不仅对于中国经济思想史这一学科能起到拾遗补阙的作用,对于相关学科如房地产经济学、金融学也有同样的意义。 二是在观点方面。本文第一次把封建经济时代的“田宅典质”纳入到房地产金融研究的范畴之内,从房地产金融的视角审视了这一历史现象。上个世纪80年代至90年代的中国城镇住房制度改革进程中并不存在现代意义上的房地产金融,但是笔者认为,当时理论界对于住房资金良性循环的探索为后来房地产金融的发展奠定了思想基础,这种探索在笔者看来是中国当代房地产金融思想发展的起点。另外,针对学界对房改金融概念认识的偏差,笔者根据房改的开展历史,对其进行了重新界定。 三是在结论方面。本文抽象概括出中国当代房地产金融思想发展轨迹:表现为从计划向市场的过渡和转换;是政府主导的自上而下的渐进式过程;自始至终贯彻了“拿来主义”与本土实践相结合的发展路径;并从中国特有的国情出发揭示了房地产金融思想发展的动因。最后分析了房地产金融思想发展的特点,并从实践和理论两个方面提出了房地产金融发展和研究的有关启示。 由于研究时间有限,笔者对房地产金融思想的研究还有很多缺憾,有待于继续研究中加以改进。……   
[关键词]:房地产金融;住房商品化;房改金融;住房公积金;房地产证券化
[文献类型]:博士论文
[文献出处]:复旦大学2007年