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对土地估价的收益还原法和假设开发法的理论分析

魏兵

  随着我国市场经济的发展及经济体制改革的深入,地产市场的重要性日益突出。要合理高效利用土地,就必须建立完善的地产市场,而地价是地产市场的核心。首先要有科学的评估方法评估土地价格。目前我国土地估价的基本方法有六种:假设开发法、成本法、收益还原法、市场比较法、基准地价系数修正法、路线价法。其中常用的方法为收益还原法和假设开发法,本文是对这两种方法的理论分析。1.对收益法的理论分析收益法用于土地估价时,把购买土地作为一种投资,地价款作为购买土地在未来若干年土地收益而投入的资本。因此,收益法是在估算基准地价。目前收益法在土地估价的应用中,通常假设土地使用年期有限且其他因素不变,土地价格计算基本的公式为:P=A/r[1-(1+r)~n]。其用于收益性土地使用权价值评估成立的基本条件是:能够持续地均衡地获取稳定的投资收益率。但事实上当n趋向于长周期时,r、A无法同时实现持续地而且稳定的收益率。同时在一个长的周期内,在利用率居高不下时,净租金收益以同样持续地获取复利运行,则是不可想象的。收益法理论本身及其应用有严格的约束条件,这些约束条件可以细分为以下三个层次:理论结构的约束;数学模式的约束;数学模式的应用边界约束。通过研究,发现收益法理论存在两个逻辑悖论:悖论1—资本化率定义与土地使用权值函数的逻辑悖论。即资本化率由土地使用权价值决定,土地使用权价值由资本化率决定,这种推理是一种典型的逻辑悖论。悖论2—操作层面的悖论,即具体资本化率求取时的悖论。资本化率并非理论结构的内生变量,它本身不是一个独立变量,而是一个衍生变量,但又发挥一种重要逻辑安排下的中介和过渡机制的作用。它的出现直接导致了两个悖论的产生。收益法的理论本质最终是收益。就价值的体现而言,收益率并不是必须的,而收益是必须的。就时间价值的体现而言,贴现不是必须采用投资收益率或资本化率,使用一般的市场利率就可以。就贴现而言,复利并不是必须的,单利也可以。就未来的收益转化为现在而言,贴现也不是必须的,建立于概率基础的可靠性理论以及其它一切不确定性数学理论都可以。那么:它们的组合大体有:资本化率的贴现理论、一般市场利率的贴现理论;单利的贴现理论、复利的贴现理论;收益贴现理论、收益可靠性理论、其它不确定性的理论。所有的组合都是可能和已经的拓展领域。放弃资本化率及贴现的追求,对未来收益进行概率分析,确定收益的概率分布类型,用可靠指标代替可靠概率的复杂多维积分计算,从而得到可靠的收益价值。2.假设开发法的理论分析假设开发法又称剩余法,即地价等于土地与建筑物出售价格减去建筑物本身的价格。因此剩余法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后,以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。假设开发法的基本公式是:v(购置开发场地的价格)二A总开发价值一担开发成本+C开发商合理利润。)在具体估价时有现金流折现法和传统方法。有观点认为现金流折现法和传统方法有着明显的区别,且从理论上讲,前者优于后者。其实,它们只是具体出发点不同,从理论上来讲并不存在优劣,只是在考虑资金的时间价值时,前者是现值原理,后者是终值原理。两种方法所得出的结果基本上是一样的。引起差异的原因是由于开发商利润率采用的是静态近似值,它使传统方法中的投资利息与开发利润两项之和所形成的投资收益,不等价于现金流折现法中以折现方式所体现出的投资收益造成的误差,如果两者等价,其结果应该是一致的。我们在实际估价工作中或经典的教课书中,计算开发利润一般用直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率之一乘以相应的计算基数求出开发利润。在实际操作中易引起一系列的错误。首先,开发建设期是隐含的因素,对于投资收益率相同的房地产项目,利润率会因开发期的不同而不同。其次,容易漏项,如土地的资金投入。第三,不易较准确地确定,因开发过程中,各种性质不同的资金投入的占用期限不同,最后需计算出一个综合成本利润率。第四,无法将投资利息和开发利润这两种基本性质相同的项目合二为一,简化计算。如果采用年收益率的形式计算,易于项目间的比较,也易于理解,既与投资利息的计算方法相同,又可以有效避免上述错误。……   
[关键词]:土地估价;假设开发法;收益还原法;资本化率;收益法;理论分析;开发利润;土地使用权;土地价格;基准地价
[文献类型]:硕士论文
[文献出处]:吉林大学2004年