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两岸地区《物业管理条例》及《公寓大厦管理条例》若干问题比较研究

郭士功

  我国经济不断发展,尤其上海地区房屋市场交易热络,不动产多属立体化之高层建筑物,已不仅仅是平面式房屋,居住于高楼层建筑物住户,少者数十户,多者上百户,彼此生活习惯不尽相同,就建筑物共有部分有关对“物”之使用及管理,例如:游泳池、花园、停车空间等均可能有不同意见,又例如对于住户共同生活安全秩序维持、卫生维护、进出人员或车辆登记等有关对“人”之管理,全体住户均有必要就各种公共事務,透过一定表决机制,共同决定管理原则及方式,以使全体住户能共同遵守,而达到住户生活品质之提升。有鉴于我国物权法尚未立法,且各省、县市单位就管理高层建筑物住户间公共事务,又頒布各種管理办法,並無统一规范,为使住户间共同事務紛爭獲得解決依據,並完成全國统一规范,以符合大众需求,國務院于2003年5月28日通过《物业管理条例》,建立了一套完善的物業管理制度,不僅調整及规范住户间彼此的互动关系,维持区分所有人共同生活秩序,并将相邻关系的纷争减至最低程度,實為一重要立法。但《物业管理条例》規範内容,就业主大会之表决權計算方式、表决權對第三人效力、違法表决權應如何救濟、共同代理人膺如何行使表决灌等均未明文规定,或者雕有规定但规定仍未明榷,均有深入探封必要:尤其就业主委员会赞育艘法上及拆淞法上法律地位等,亦未明确定位,造成业主委员会赞育除速作上磨如何轨行业主大会块定,以维镬全艘业主榷益,癸生若干疑周;因此,作者尝试就台潜地匾于物巢管理蜜践中,引用台湾地医《公寓大厦管理条例》有关区分所有人含裱之相阴规定予以说明及比较,亚就台湾地匾所发生的若干法律简题,予以探封。本文主要分为三大部分:第一部份筒翠介绍台湾地区《公寓大厦管理条例》及大睦地区《物业管理条例》之制舒背景、制舒指导原则,并浅介主要规范内容;第二部分RlJ就雨岸业主委员曹法律性质、业主委员舍赞寅骼法之法律地位、拆淞法上是否有当事人能力等固题赞大陆地区《物业管理条例》及台湾地区《公寓大厦管理条例》有何不同规定等提出讨论,使业主委员含于实际孰行及速作时,能有法理解决之依攘;第三部分主要就业主委能第三人出席业主大会之代理人资格,是否患予限制?代理人如何行使表诀榷等可能发生的若千简题予以探讨,此外,就违法业主大会决定应如何救济、以及业主大会表决权数是否应依表决事务内容之不同而有区分、业主大会决定之法律效力是否及于继受人,两岸地区是否有不同之规范等,提出讨论及比较,亚就相关法律疑点参考各国立法例予以探讨;最后就共有部分约定专用得否对抗第三人等,造一步射输台湾地区停车位登记所衍生之分管契约法律效力,同峙提出个人建议及看法,以供各位师畏先进指教,期待放日梭大睦地匾《物业管理条例》及台湾地区《公寓大厦管理条例》宵践遇程中,本文能有万分之一参考价值。……   
[关键词]:物业管理条例;业主大会;台湾地区;物业服务合同;所有权人;民事诉讼法;物业管理区域;法上;法律地位;相邻关系
[文献类型]:硕士论文
[文献出处]:华东政法学院2004年
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