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我国土地发展权法律制度研究

郭煌

   土地是人类生存和发展最重要的物质基础,土地制度是土地合理、有效利用的重要保证。土地发展权制度创建于1947年英国的《城乡规划法》,其创立旨在避免国家和土地所有者之间围绕土地开发和资源保护而产生冲突。 土地发展权,也称土地开发权,实际上就是对土地进行再开发利用的权利,即土地所有权人或使用权人改变土地现有用途或其开发利用程度的权利。它是从土地所有权中分离出来的可单独处分的财产权,是涉及土地资源优化合理配置的一种新的权利形态。 土地发展权制度,从一开始在英国实行的“土地发展权国有化”制度,以限制土地私有权的滥用,完全控制土地开发行为;到法国的“土地优先购买权”、“法定密度极限”制度,以推进城市土地规划的实施,保护土地、防止土地遭受侵害,满足国家或私人对土地的不同需要;再到后来美国的“可转让发展权制度”,用来平衡土地密度的“限制区”和“接受区”之间因为规划不同而带来的差异,增加土地所有者实现经济利益的机会,同时以达保护历史古迹等地标性建筑物的公共目的。可见,该制度已经从灵活性不足的起步阶段,完成了较大程度的飞跃,达到了政府行政手段与市场方式相结合的成熟阶段,成为了一个相对较系统的法律制度。 我国同样面临着土地开发与土地资源合理配置的问题,同时集体土地所有者权利的保护也成为了大难题。这都是因为土地发展权制度的缺失造成的。 我国现有的土地使用权制度仅是规范土地用途形态确定后对土地的利用,不涉及土地用途的变更;而土地用途管制制度规定了国家的行政审批权,忽视市场机制对土地用途变更关系的作用。土地用途的变更权成了法律上的空白,由政府说了算。其结果是:土地资源配置不合理,过度开发和过度荒废的情况司空见惯;集体土地所有者的权利长期受限制,无法通过不同方式实现其土地所有权的更大经济利益;集体土地所有者在面对非法征用的情况下,也面临着无法可依的尴尬窘境;政府却大量征用集体土地,在低廉的土地补偿价格和竞标排出的高额土地出让价格间赚取着巨额差价。 因此,土地发展权法律制度的引入对我国土地管理制度有现实意义。 本文通过对土地发展权的理论基础的介绍以及我国现行的土地法律制度存在问题的分析,论证我国创设土地发展权具有必要性:通过创设土地发展权更好地激励农民保护农地;赋予农民集体土地发展权,可以保障农民参与增值利益的分享和实现,解决失地农民的收益补偿问题;可以完善我国土地法律制度,解决当前土地发展权制度缺失造成的不良影响。最后,通过国外土地发展权法律制度的比较借鉴,对构建与我国国情相适应的土地发展权法律制度提出具体立法建议。 全文基本结构主要包括: 第一章:土地发展权制度的基本理论概述; 第二章:我国创设土地发展权法律制度的必要性分析; 第三章:土地发展权法律制度的域外比较分析及借鉴; 第四章:我国土地发展权法律制度的具体设计。……   
[关键词]:土地发展权;土地开发容量;归属
[文献类型]:硕士论文
[文献出处]:华东政法大学2010年