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基于Hedonic模型的上海住宅特征价格研究

王旭育

  随着我国城镇住宅市场的形成,城市住宅价格问题成为房地产学术界关注的焦点之一。国内学者对住宅价格问题,大多数从住宅市场的供求关系、住宅价格的构成、住宅政策等方面进行定性研究。自2002年起国内有学者开始采用Hedonic模型对住宅价格进行实证研究,求取住宅特征和住宅价格之间的数量关系,并取得了一定的成果。本文试图把特征价格理论应用于上海住宅市场,分析上海的住宅特征、特征价格和边际价格,构建适用于上海住宅市场的hedonic模型,进一步验证Hedonic模型在住宅市场的适用性。论文第一章提出问题,确定了研究方法和技术路线,并明确了住宅价格、住宅特征和特征价格的概念,为论文的开展提供了思路。论文第二章总结了Hedonic模型的国内外研究动态,介绍了Hedonic模型的理论基础。在此基础上,从计量经济学角度讨论了模型的设定和估计问题。论文第三章构建了住宅特征价格的理论模型。根据文献和上海市的实际情况,总结出模型的特征变量,然后根据上海市虹口区住宅市场的挂牌交易样本初步验证了特征价格模型的可行性,并最终选择16个住宅特征作为模型的自变量。论文第四章论述了研究数据的获取和量化。首先选择上海市中心城区范围内的11个行政区作为研究区域,从上海市房产之窗有限公司获得33841个住宅挂牌样本,通过住宅小区实地调查以及基于GIS的上海市电子地图对样本进行了补充,得到有效样本1768个,时间跨度为2006年1月1日至2006年5月31日。另外,笔者还从上海市二手房指数办公室获得了3537个住宅样本的真实交易数据,通过一元线性回归分析完成了挂牌价格与成交价格之间的转换。同时,本章还对住宅样本的定量变量和定性变量进行了编码和量化。论文第五章把上海市住宅市场作为单一市场进行实证研究,首先采用基本模型、对数模型、半对数模型分别进行回归分析,得出半对数模型的拟合效果最好。然后通过半对数模型的回归分析,得到进入模型的13个特征变量的回归系数,由此得出上海市住宅特征价格模型。最后通过半对数模型得到……   
[关键词]:住宅价格;住宅特征;特征价格;价格弹性;市场细分
[文献类型]:博士论文
[文献出处]:同济大学2006年